来自2023开年的购房建议
1，最近一年两年，别去买天新的二手，天新的二手市场供大于求，挂牌量越来越多，且预期严重不足，2021年是价格历史最高位，现在已经开始下滑，保利天空之城同比下降一万一平，海昌路众多刚需盘同比下降5000-8000一平，即便如此海昌路房价仍然在2-2.5万左右，与其开盘买入5000-8000的价格相比，房东仍然赚的盆满钵满。
那为什么最近一年多，天新二手开始后疯狂下跌呢，最根本的原因还是政府政策方向从2021年开始彻底变了。
投资客也好购房者也好，不过是跟着国家政策走罢了。
来看看以前天新的定位：再造新成都，官方媒体大力支持。
现在呢，官方不仅基本已经不宣传天新了，还在成都两会公示禁止企事业单位搬迁到天新。
成都十四五城市中优规划文件中在行政规划上明确了中心城区核心区只有5+1。那很明显天新就是个近郊。
紧接着，2022年7月，成都十四五城市建设机会清单，总投资3721亿，60个项目，涉及天新的仅一个项目，两江寺tod投资仅9.7亿。
2022年11月，第五期地铁规划公示，只有一条过天新，其他的全在主城。
以上任何一个规划都是重磅消息，密集的规划出台却全然没有什么天新的利好。
看出来没，政府嘴上没说不管天新了，但一切的一切都政府已经在行动上规划上放弃了对天新的支持，起码最近五年不会怎么投钱过去了，没有真金白银，说再多ppt有什么用呢？什么法务区，生物城，独角兽，没有钱说这些都是空中楼阁。
以前大吹特吹的投资500亿紫光芯城咋样了？很多人还不知道已经烂尾了。中海熊猫大厦没动工，言几又土地被收回，天新商业还在等伊藤搬迁？五年前吹的那些牛皮实现了多少？光听说高新技术产业怎么怎么牛逼，结果天新gdp现在还不如青白江。其实这是非常病态的一个现象，政府花了大价钱去修基建，花大钱去招商引资，扶持新兴产业，看起来一片欣欣向荣，意图是让高端产业做强做大再反哺出配套的中低端产业，天新自然盘活。但现在国内高科技被美国封锁，发现天新的高端产业根本做不起来也做不大，紫光就是最好的例子，于是釜底抽薪所有政策回归主城，守住一亩三分地，这大开大合的政策成都确实杀疯了，只能说有些事情愿景是好的，现实是残酷的。
现在的天新房价跟他的配套完全不成比例，只有漂亮马路和没人逛的公园和大片荒地，但是修公园才几个钱？而地铁，医院，学区，商业，工作机会这些才是对于城市居民真正有用和必须的配套，天新高端产业无法做大就无法反哺出下游中低端配套产业，没有产业就没有足够的人去住，没人就没有配套行成的基础，说来说去还是天新没人没产业，泡沫化过重。
以上这些普通购房者可能后知后觉，但是投资客可能不知道吗，从2022年初成都两会开始早就在偷偷抛售了，所以最近一年天新的二手房才会突然挂牌量暴涨，都在出货。
天新的颓势甚至已经连带到了高新的部分区域，例如中和和华阳的楼盘，比起2021年最高峰基本也跌了5000-7000的单价。
今年要买南门的朋友一定要慎重了，剪刀差新房可以，二手真的别上头了。
2，目前经济低迷，各种放宽政策下购房者仍出于各种顾虑不为所动，于是乎成都主城最近开始又出现大规模拆迁计划。没有需求就用货币化安置来创造需求，刺激楼市复苏目的明显。具体拆迁机会区域网上搜清单，包含二八，崔家店，东光，一心桥等，想赌拆迁的可以关注一下，顺便说一句，二环内有些老小区，现在买下来租金几乎可以抵月供，所以赌拆迁也最好买二环内，没拆租出去也不亏。
3，纯刚需想买二手的，重点关注一下第四期规划的地铁，是目前在建的，将在2023-2024通车，比如13，17，30，27，开通后会有一波稳定利好，沿途楼盘买了不亏。第五期规划基本集中在主城东北方向三环内，所以北门长期也还是不错的，目前房价也相对便宜，东北门第四期有新增地铁的区域还是比较适合刚需入手。如果只考虑自主环境，手里钱不多的，温江新城其实现在是一个低点，买来自住还是很不错的。
4 ，在高新上班的刚需如果也认为天新二手价格是偏高的，想找平替的话建议买龙泉大面铺，目前通勤还是比较恼火，要等13号线和30号线开通后，通勤到高新核心区30分钟内，生态环境比海昌路好，房价比海昌路低很多，大概在一万四到两万之间，还有东进预期，旁边就是华西二医院，教育商业和海昌路差别不大。当然了，大面和天新一样也是赶上了政策红利，房价比开盘翻了很多，不同的是它的红利目前还没撤。
5，现在在喊回归主城，但是主城一样也有过热的区域，长期来看，大环境不好，大家会继续消费降级，过去的某些热点区域真不一定还适合现在，比如，二八，东郊，攀成钢，武侯新城等，而过去冷门区域在现在房地产投资预期低，自住价值更突出的情况下，反而具有一定价值逻辑。
6，在主城上班的100-150预算的纯刚需，建议关注北门的次新区域，比如大丰东还有北湖，目前二手房价格保利城那一片在一万二三到一万五，基建航拍看起来和天新真没两样，北湖的铁建国际现在一万五左右，三环边，地铁都在 2024年前通。
还有想买三环主城区内的150-250预算的刚需，预算相对比较充足，看重成熟完善的生活配套和居住氛围的话，优先看建设路，万年场，红牌楼，茶店子，金牛万达，内外金沙，动物园，川师，这些都是五年前的热点区域，但近几年存在感下降不少，房价相对合理，没有炒作概念，地段和配套社区氛围都不错，唯一缺陷房龄偏老。
7，根据市场交易情况来看，近期成交量非常大，我在贝壳签约中心的朋友前几天跟我抱怨天天加班到一点，可以看到贝壳app外网的挂牌量从之前的18万出头下降至17.8万套，虽然两千套看似杯水车薪，但也许是楼市复苏的征兆，相比过去目前整个成都现在处于高挂牌量高成交量的情况下，
结合楼市周期率：量价互动变化过程的一般规律如下（5 个阶段）：量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）。
加上目前的各种宽松政策和放水的风声，个人认为成都楼市正在慢慢走出低谷期。
8，最新的成都中优十四五规划明确未来成都主城格局是，2+7，两个主中心天府锦城➕交子金融城，七个副中心:东安新城，北部新城，青羊新城，八里庄，武侯新城，杨柳湖中心，香城中心。两个主中心不必多说，价值已经被市场认同，所以想投资成都未来的应该重点看七个副中心还未被炒热区域，在我看来3.5环的武侯新城已经过热，2.5环的八里庄还有机会，过去不被看好的北门北部新城天回镇和香城中心泥巴沱森林公园附近也许有机会翻身，所以连带着大丰东（挨着北部新城）和动物园新北商圈（挨着八里庄）也有一定机会。
9，从开年后到现在来看，成都每日交易量都居高不下，比开年前还火爆，这与往年开年后的冷清完全不同，朋友圈的经纪人显得异常忙碌，对应的贝壳签约中心的签约经理也有越来越多人在凌晨两三点发朋友圈抱怨加班太严重。
分析原因：1 ，疫情放开对市场的冲击力还是足够大，购房者对经济的预期有所好转，不少人已经忘记还有疫情这回事，大家基本都杨康了，之前提到的第二波并没有来，关键是疫情前那种动不动就失业的不安感在逐渐消失。2，财政部长出来定调房地产是支柱产业，城镇化率还有空间，这是2018年以后的首次官方重提支持房地产，提振了部分市场信心。3，政策已经全面利好，限购松绑，限售解除，利率史上最低，征信可以修复，首付比例降低，可以说上面就差直接发钱给民众买房了。
目前全国部分城市利率下到3.8，成都房贷利率也已经跌到4.1，利率这块成都还有一定空间，下一步还有完全打开限购这一个大招。但是如果照目前这样的二手去化速度继续下去，加上二三月份进入市场的新房套数大幅度减少这一新情况，我看就算不打开限购，成都二手市场也会在三月份四月份就会提前开始上涨，之前我预想的是六月份开始涨，但是看样子会提前。
所以如果是纯刚需客户，我不建议再继续等下去，想入手成都的话现在可能最近几个月就是未来一段时间最好的时间点了。
10，年后第一个周末，贝壳app上显示成交1100套二手房，它这个成交量是根据贝壳平台签约的三方合同来，时效性更高，和购房通上的成交数据按照房管局网签合同数来计算还不一样。而贝壳平台在成都的二手市场占有率大概50%，意味着整个成都这个周末成交了2200套左右，如果2月份继续这个势头下去，单月破两万套很有可能，去年531新政后，成都最高峰的成交是单月成交一万8千套。到三四月份估计部分区域价格会开始走高。
以上，后面想到再补充，兔年大吉大利